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品牌長租公寓如何突圍生存困境

作者:李陳默    欄目:財經    來源:西部熱線    發布時間:2018-01-26 17:31

2014年,順為資本給You+國際青年公寓投資了1億元后,多方資本開始圍獵長租公寓領域。過去3年多間,在政策的鼓勵下,包括萬科、龍湖和碧桂園等開發商也紛紛入局,一時間這一領域群雄混戰。

與大型開發商依靠自身的優勢迅速獲得房源擴大規模不同,依靠資本成長起來的長租公寓品牌則必須直面發展瓶頸的問題:他們并不具備雄厚的資金實力、獲取資源的能力又拼不過開發商,在競爭激烈的長租公寓領域,他們的下半場在哪里?

被分走的蛋糕

在官方不斷推出鼓勵租賃的政策以后,優趣文化創意有限公司CEO李聞喜開始感受到壓力,“雖是利好,但是對于從業者來說,壓力會更大。國家隊、開發商入場,好的資源都在他們手里,他們很容易就拿到了大規模、大體量。對于其他的品牌公寓而言,獲取房源的難度正在變大”。

以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的開發商長租品牌公寓規模正在迅速壯大。最新的數據是,泊寓目前已持有3萬間集中式公寓,連同未開業公寓達10萬間;冠寓則在2017年布局了全國16城,開業房量預計近1.5萬間。而同樣起步較早的魔方公寓,據安居客房產研究院統計,其目前在全國15個大中型城市管理房間逾3萬間。

“開發商可能有上百個人在找資源,而我們只有這么小的一個團隊,可能就幾個人,沒法跟他們比。魔方公寓在華平資本的支持下,規模也就做到了這么多。這個規模相對于開發商還是太小了。”李聞喜稱。

局面難言樂觀。李聞喜認為,大多數中小型品牌公寓最后可能都會被并購或者轉讓。這種趨勢已經逐漸顯現出來。2017年8月,魔方生活服務集團在深圳宣布,完成對深圳本土公寓品牌“V客青年公寓”的戰略投資,成為后者第一大股東。

目前V客青年公寓作為魔方生活社區旗下的一個獨立品牌運營。V客創始人辜月向《每日經濟新聞》記者介紹,目前V客依舊維持原有團隊運營,他們剛剛在深圳拿下一棟新的物業。目前V客擁有5棟物業共計超過1000間公寓,總體出租率超過80%。

對于V客目前的運營情況,辜月表示滿意,她對于規模并不十分看重,“集團對我們或許會有更多的期許,希望能夠做到全國各地更多的地方去。但我們希望能夠穩扎穩打,有條不紊地去擴張、持續地去做發展。目前我們的項目都是盈利的”。

輕資產的破局之道

多名接受《每日經濟新聞》記者采訪的品牌公寓CEO在談到未來的發展時都提到了一個詞:差異化。他們不再走既定的二房東模式,而是通過自身積累的資源與長處,找到一條破局之路。

樂乎城市青年社區選擇的是通過輕資產路徑擴張業務。“我們確實不具備重資產持續獲得項目投資的能力。所以我們在拿天使輪投資的時候,就想基于我們運營的實戰能力和對行業的理解,通過輕資產方式擴張業務。最終大家都是要過規模化這關的。”樂乎城市青年社區CEO羅意指出。

這種模式的擴張也并不容易。羅意指出,“我們是由甲方委托去運營的,在這種情況下,可能就不能像有的企業那么任性。有的企業內部經營情況不那么好,就只是財務報表難看一點。但是對我們來說,如果我們做不好運營,甲方是會跟我們解約的。”

也正因為此,樂乎在擴張的過程中就更有緊迫感。“我們在不斷去做標準化的建設和管控,這個行業是生于憂患、死于安樂的。目前開業的四五十個項目,基本上每個項目都能盈利。我們成熟的門店出租率也能做到98%以上”。

樂乎還在探索更多的可能。例如,從金融的角度為甲方配資。羅意指出,前期甲方可能只有房源而沒有錢投入運營,樂乎就會幫助建構財務模型、風控模型等,從而拉來資金方參與,而樂乎在這中間依舊充當著一個運營方的角色。

樂乎的背后還站著強大的資本方復星地產。羅意談到與復星地產的合作時指出,復星集團旗下有著很多的產業布局,如醫療、健康等大消費領域,未來在長租公寓的場景下,也有很多可以開拓的空間,可以做一些更加發散的事情。

樂乎目前已經進駐了北京、上海、廣州、深圳和武漢等多座城市,總計有近2萬間房源。而在武漢,樂乎還與政府合作打造青年人才公寓,目前已經交付了700多間。羅意稱,如果有機會,樂乎很愿意參與人才公寓的托管。

“做真正的長租”

在意識到行業發展瓶頸之后,李聞喜也開始認真思考優趣的未來。“要么你是有實力,要么你是能夠產生新的想法,有自己的運營特點”。他的方法是,做真正意義上的長租:目前他在深圳推出了一個項目,其運行模式是租期10年,一次繳納,10年不漲租。李聞喜介紹稱,目前優趣的上述項目共一百多套房源,已經全部租出。

如何保證租約的穩定性?李聞喜指出,目前整個長租公寓領域,運營方簽約的期限不會少于8年。“目前行業整體上都不賺錢,大多數都要四五年才能夠回本。所以對于運營者而言,和業主方簽約10年也基本是行業標準”。

李聞喜稱,長租客群和以往相比有了較為明顯的不同,租客開始萌生“業主”意識,開始裝修房子。這也給了他更多的啟發與想法,未來他可能會從一些增值業務方面為租客提供服務,例如裝修業務等等。優趣也正在洽談一些金融機構,李聞喜希望未來在資金方面能夠與銀行等有更多的合作。

但這一模式是建立在租客打定主意10年不買房的基礎上的,在“有房才有家”的傳統觀念下,優趣的這一模式能走多遠,尚需觀察。同時,考慮到通貨膨脹、“二房東”風險,李聞喜也許還得想得更周全一些。

房源獲取的問題仍然困擾著李聞喜。李聞喜稱,做10年長租,就意味著對房源的質量要求更高。最好是住宅、其次也得是廠房宿舍。有產權證這是必須的條件,因為要保障的是未來10年的租約。在產品上也有著更高的要求,在打造產品的資金投入上,優趣的投入要高于其他的品牌公寓,因為租客對于短期居住的品質要求要比長期居住的低。“項目也是不停在看,不停在找。我們現在想找大規模的,一兩千套這種,難度有點大”。

“行業已經是紅海了,這個紅海的意思不是說市場空間不夠大,而是競爭很激烈。”李聞喜說道。

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