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馬光遠:2018年,房地產將迎來歷史性巨變

作者:笑笑    欄目:財經    來源:西部熱線    發布時間:2018-01-24 16:54

2016年底,我對2017年房地產的總體預判是:六月份房地產會變天,中國的高凈值人士應該減持房地產。事實如何呢?先是“3.17”的政策變天,各種限制性的手段無所不用其極,高層不斷強調“房子是住的,不是炒的”,并且將防范房地產泡沫列為中國經濟的五大風險。事實上,這樣的基調意味著,房地產作為最好投資的在中國房地產的歷史基本宣告結束。在政策的打壓下,包括一線在內的熱點城市開始降溫,在新房限價的情況下,二手房市場博弈出現了明顯的逆轉,到2017年年底,北京等城市的二手房出現了量價齊跌的局面,我預判的“變天”成為現實。

但出乎我的意料的是,由于貨幣化補償等政策,導致房價快速上漲的熱度向一些沒有概念,沒有基礎,房子供應量很大的四五線城市蔓延,甚至小縣城都出現了搶房子的現象。這樣的結果是,盡管熱點城市降溫,但四五線城市的火熱讓整個市場的數據再次創下歷史新高,無論是房地產銷售,還是土地市場,突破2016年的高點已經成為定局。前11個月商品房銷售額已經突破10萬億大關,115481億元,增長12.7%,已經創造了歷史新高;從土地市場看,前11月,房地產開發企業土地購置面積22158萬平方米,同比增長了16.3%,前10個月國有土地使用權出讓收入35959億元,同比增長了37.3%。在銷售業績上,短短一年時間,中國房企巨頭的規模從“3000億時代”跑步跨入“5000億時代”,碧桂園銷售額已經突破5000億元大關,恒大、萬科也在向5000億邁進。

但是,我想說的是,2017年房地產數據創造歷史性的新高,幾乎成為房地產上半場一曲驚艷的絕唱。我堅持我在2017年底對今年市場的基本判斷:2018年將是本輪房地產最困難的一年。

原因有二:第一,政策調控的效應將在2018年全部顯現,隨著四五線去庫存周期的結束,市場將陷入非常困難的局面;第二,房地產企業也好,購房者也好,還是吃瓜群眾,對房地產的思考仍然停留在過去的思維,沒有意識到房地產的天變了,沒有意識到隨著政策邏輯、市場邏輯、經濟周期和房地產自身周期的變化,房地產上半場已經結束,下半場正式開啟,而下半場無論在政策環境、盈利模式,以及競爭路徑和理念上,都和過去20年完全不同,房地產正在迎來真正的歷史性巨變。

房地產迎來歷史性巨變,絕非虛張聲勢的妄言,而是實實在在的事實,這種巨變可以從三個維度觀察:

第一,房地產的基本矛盾變了。用十九大報告中的話,就是房地產的基本矛盾變了,房子短缺的歷史基本結束。房地產市場的主要矛盾,已經從過去的房子不夠,房子短缺,進入到資源配錯導致的不均衡不充分的問題。房子夠了,但好房子少,優質城市的優質房產仍然稀缺,這將是長期的,特別是,隨著人們對房子功能定位的不斷提升和變化,人們對房子賦予了更多精神層面的東西,這必將引發房地產價值鏈和產業鏈的裂變。

第二,房地產的“靈魂”變了。十九大重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。這是房地產政策定位的顛覆性的糾偏,房地產政策從從過去的經濟政策回歸到民生和社會政策,這是一個巨大的變化。根據十九大的描述,未來的房地產政策將告別調控周期,進入到制度建設周期,這也意味著,送所言的“二次房改”已經啟動,對中國房地產市場的一系列重大問題進行高屋建瓴的頂層設計,構建與我國發展階段,與中高低各個階層收入人群相得益彰的住房制度體系,包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度、交易監管等一系列制度的重構。這意味著,房地產的制度環境將和上半場完全不同,房地產過去的利益格局將被顛覆。

第三,房地產行業的價值鏈變了。中國房地產靠規模競爭的階段已經逐漸過去,決定一個企業未來的,是是否具有卓越的理念和面向未來的競爭模式,而不是僅僅靠規模。下一個30年,面對新的科技革命對人類生活以及很多行業顛覆性的變化,房地產行業的自我革命剛剛開始,房地產企業是什么?做什么?非常重要。房地產企業靠簡單蓋房子賺錢,那一定會很快被淘汰,房地產企業的定位應該是為城市居民提供高品質的生活,成為高品質的服務商。開發商必須考慮下半場“我是誰”這個最基本的問題。在互聯網和消費時代,誰深度介入城市人的生活,誰能夠為城市人提供高品質的服務,誰能夠成為真正的贏家。這意味著,沒有跨界思維,只知道蓋房子的企業,在下一個周期會死得很慘。

因此,我所言的中國房地產行業的歷史性巨變,絕非很多人淺層次理解的房地產只是告別了快速增長周期。而是面對一個新的歷史大周期,面對人工智能、大數據、物聯網等對我們生活的顛覆性的變化,新的科技革命對生活的改變,房地產行業在一個歷史大變局中主動以及被動的自我革命。這無疑是巨大的挑戰,但又何嘗不是巨大的歷史性的機遇?

因此,歷史性巨變,不一定等于房地產的好日子結束。特別是,我在過去的文章中一再強調,在中國的人口紅利、市場紅利、制造業紅利和全球化四大紅利結束之后,下一個30年真正還有很大潛力的就是“城市化”,城市化的成敗將決定中國兩個十五年的目標能否實現。中國在下一個30年要跨越中等陷阱,進入發達經濟體行列,關鍵是能不能以灣區和城市群為中心推動中國城鎮化質的飛躍。城市的崛起是下一個30年中國最大的亮點,房地產仍然處在產業的風口,房地產作為最好投資品的日子慢慢終結,但房地產作為老百姓財富配置的主要工具之一的周期沒有結束。中國城市的軟硬件升級會成為下一個30年全球最大的經濟事件,對于那些已經做好準備的房地產企業,這無疑是千載難逢的歷史機遇。

祝各位在2018年更加“混亂”!

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