西部熱線-西部新聞網 | 助力西部開發,關注西部民生! |
adtop
adtop01
當前位置: 西部熱線 > 西部經濟 > 財經

從“土地收割機”動作看今年樓市走勢

作者:牧曉    欄目:財經    來源:西部熱線    發布時間:2018-01-17 19:12

從“土地收割機”動作看今年樓市走勢

土地是房地產開發環節最重要的因素之一。每當房地產市場出現變局時,強化土地儲備,是房企謀求規模擴張的重要方式。

從“土地收割機”動作看今年樓市走勢

前十強拿地補倉積極

從“土地收割機”動作看今年樓市走勢
從“土地收割機”動作看今年樓市走勢

在調控政策持續保持高壓的背景下,房企整體拿地規模達到了一個新的歷史高度。不管是大型房企,還是中等規模房企,均加強了在土地儲備上的擴張。中原地產研究中心的統計數據顯示,招拍掛數據方面,2017年全年,拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了23927億。與2016年同期拿地金額13668億對比,漲幅達75%。2017年來拿地過百億的房企達到了62家,而在2016年同期只有46家過百億,2017年拿地200億以上的企業有33家。

另據克而瑞公布的榜單顯示,對比今年銷售金額各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看,未來百強內房企的規模還將繼續分化。銷售十強房企的銷售額在百強中的占比達到44%,而對應企業的新增貨值占比卻達到了48%,因此未來前十的房企規模還有更高的上升空間。其他梯隊來看,五十名之后的房企稍顯動力不足,企業的銷售金額占比均要高于其新增貨值,可以看到百強房企分化正在加速,企業的規模之爭將愈演愈烈。

其中,土儲足夠,拿地依然積極的房企,如恒大、碧桂園、融創,前兩者本身土儲豐富,在2017年初的土地儲備即分別達到2.3億方和1.7億方,而在今年的土地市場上卻毫不懈怠,恒大、碧桂園兩家分別斬獲0.8億方、1.3億方土儲。融創中國為今年的3000億新貴,也因為企業今年通過收并購新增了大量可快速變現的貨值,使得融創不僅實現爆發式增長,也使得企業的土儲成功破億。

與此相對應的,2017年全國50大城市賣地收入刷新歷史同期記錄。中原地產研究中心統計數據顯示,2017年全國50大城市賣地收入刷新歷史同期記錄,累計50個城市賣地金額多達3.57萬億,同比2016年全年的2.65萬億上漲幅度達到了34%。有13個城市賣地金額上漲幅度超過100%。有2個城市土地出讓金達到了2千億。其中,北京達到了2796億,杭州達到了2272億,南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都、鄭州也超過了1000億。超過500億的城市更是達到了22個,均創造了同期歷史最多。

對此,中原地產首席分析師張大偉認為,從拿地企業看,拿地最多的主要是碧桂園、萬科、保利、恒大、中海、融創等企業。這些企業在2017年銷售均出現了爆發,屬于3000億以上的企業,碧桂園銷售額高達5000億以上。雖然一二線城市調控效果明顯,但從全國房地產數據看,房企在收獲了刷新歷史記錄的2016年后,資金情況空前寬裕,在去庫存之后,大部分標桿房企都開始積極拿地。

從“土地收割機”動作看今年樓市走勢

第二梯隊房企拿地熱情不減

從“土地收割機”動作看今年樓市走勢
從“土地收割機”動作看今年樓市走勢

隨著首家5000億規模房企的誕生,行業巨頭與其他企業之間的差距正在拉大,做大規模依然的當下房企的主流選擇。有房企人士表示,若無法在規模上繼續擴張,即使是2000億規模的房企,仍有掉隊的可能。基于此,沖千億的第二梯隊房企,均表現出發力的態勢。

“雖然一、二線城市調控效果明顯,但從全國房地產數據看,房企在銷售業績方面刷新歷史記錄后,資金情況較為寬裕,在去庫存后,大部分標桿房企都開始積極拿地。”張大偉表示,特別是從500億沖刺1000億,1000億沖刺2000億的第二梯隊房企,成為過去7個月搶地的主流企業。

其中,新城控股、福晟集團拿地較為突出。新城控股項目主要布局在“長三角”區域,克而瑞統計顯示,新城控股2017年全年完成1260.1億銷售規模,首次突破千億,其在2017年全年獲取了2811.6億元的新增土地貨值。

福晟全月完成銷售396.2億元,但新增貨值3199.4億元,與其同期銷售金額比值達到8.8,位列企業新增貨值排名的第7位,成為TOP30后房企中的“土地收割機”。據悉,目前福晟共有70幾個項目,6800億左右的貨值。其中,僅深圳地區的貨值就達3000億左右。

事實上,很多中小型房企在近些年大幅提升銷售目標的同時,也在加快土地儲備。陽光城近年來不斷通過并購的方式補充貨值,2017年,陽光城新增土地貨值1988.6億元;作為中國房企50強中的黑馬,祥生過去三年,銷售額年復合增長率超100%,拿地方面有表現積極,2017年全年祥生已新增820.7億元貨值。

不過,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒道,中小房企拿地時要堅持“多快好省”的投資模式。其中“多”是指拿的地塊要小一點,這樣拿地數量會多一點,體量小的項目更容易去庫存,也更容易把控投資風險;“快”是指積極做高周轉,要做到彎道超車,顯然需要此類房企積極把握很多新內容,比如,拿地后快速獲得預售證和回籠資金;“好”是指規模擴張也不忘做品質,這是企業成長中做到服務和品質取勝的關鍵;“省”則是積極把控成本,尤其是擴張中需要嚴格進行成本把控,進而實現現金流的最大充裕程度。

從“土地收割機”動作看今年樓市走勢

調控背景下 房企布局三四線

從“土地收割機”動作看今年樓市走勢
從“土地收割機”動作看今年樓市走勢

值得注意的是,房企在部分熱點三四線城市拿地熱情明顯,土地競爭激烈。其中,武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州依然是熱點區域,整體溢價率相比2016年有所降低,但部分熱點地塊依然成交較熱。

“百億也好,千億也好,都是指銷售規模,而銷售規模只有依靠高周轉才能實現快速擴張。”

新城控股集團股份有限公司副總裁歐陽捷道出目前行業面臨的一大實情。他指出,目前除了住宅,其它物業均不具有足夠的銷售型市場空間和高周轉的市場條件,很難實現高周轉、快增長。但住宅高周轉,需要充分考慮城市布局。

實際上,在調控政策不會放松的大背景下,在一二線城市加大布局難以獲得業績增長,還會沉淀資金、拖累發展速度,所以并不是所有中小房企都適合去這些城市拿地。基于此,歐陽捷認為,下沉合適的三四線城市,才有可能獲得高周轉的市場機會,“房企需要結合自身實際,進行精準化的戰略布局,同樣可以創造奇跡。”

其中,祥生地產就是聚焦三四線城市的典型。2017年全年,祥生地產已完成銷售567.6億,年復合增長達到100%。三四線城市方面,布局上海、杭州、南京等一二線大城市周邊高鐵30分鐘可到衛星城市群,享受大城市外溢的客群。比如,今年1-11月,祥生在諸暨,泰興,南陵的城市銷售市場份額占比分別達到45%、25%、26%,在小城市能達到這樣的市場占有率,在整個業內也較為少見,截至11月三四線城市銷售占到了祥生業績總額的90%。

嚴躍進指出,房企在銷售不錯的情況下,也會增加拿地和投資機會。考慮到三四線城市實際上還有較好的去庫存政策支持,估計2018年房地產市場表現還將穩步提升。

從“土地收割機”動作看今年樓市走勢
從“土地收割機”動作看今年樓市走勢
adl03
adr1
adr2
单双中特全资料